Frankfurt/Main (ots) –
Der gewerbliche Investmentmarkt ist mit dem schwächsten Umsatz seit 2010 ins neue Jahr gestartet. Insgesamt wurden in Deutschland nur rund 5,1 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert. Ein Vergleich mit dem Vorjahresrekord aus dem ersten Quartal 2022 von damals 19,7 Mrd. EUR (-74,0 %) verbietet sich nahezu aufgrund der fundamental geänderten Rahmenbedingungen auf den Finanz- und Nutzermärkten, allerdings zeigt auch die Langzeitbetrachtung das stark unterdurchschnittliche Abschneiden. Das aktuelle Ergebnis notiert 56,5 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt und ordnet sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein, als der Markt noch ganz klar im Schatten der globalen Finanzmarktkrise stand. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 1,15 Mrd. EUR im ersten Quartal 2022 ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich damit auf 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
– Mit rund 5,1 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 74 % unter dem Rekordjahresauftakt 2022 und 56,5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt.
– Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein.
– 88 % (4,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals.
– Portfolioverkäufe liefern mit 611 Mio. EUR mit Abstand schwächstes Ergebnis der Historie seit 2009.
– Auch dank Unternehmensübernahmen setzen sich Einzelhandels-Investments mit knapp 30 % Marktanteil (1,53 Mrd. EUR) an die Spitze vor Büro (rund 25 %) und Logistik (fast 19 %).
– Berlin unangefochtene Nummer 1 der deutschen Investitionsstandorte (1,3 Mrd. EUR).
– Netto-Spitzenrenditen erwartungsgemäß weiter gestiegen.
– Marktanteil ausländischer Investoren verbleibt mit 40 % auf gutem Durchschnittsniveau.
– Rund 210 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe).
“Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt befindet sich in einer sehr herausfordernden Phase. Anders als zuvor kommen die Herausforderungen jetzt von drei Seiten, denn Investoren müssen und wollen neben der Performance der deutschen Nutzermärkte, der Entwicklung der globalen Finanzmärkte auch ESG-Anforderungen bei ihren Investitionsentscheidungen berücksichtigen. Es überrascht wenig, dass angesichts der aktuell sehr komplexen Situation auf den Finanz- und Immobilienmärkten, das Investmentvolumen im ersten Quartal 2023 nur bei rund 5,1 Mrd. EUR und damit 56,5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt notiert”, stellt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, fest.
Die Signale, welche die Nutzer- und Finanzmärkte aktuell aussenden, geben wenig Anlass zur Freude. Zwar haben sich die deutschen Nutzermärkte während der Corona-Pandemie durchaus resilient und 2021/2022 über weite Strecken sogar auf Wachstumskurs präsentiert, allerdings haben sich in den vergangenen drei Jahren neue Konsum- und Arbeitsmuster herauskristallisiert, die den Schluss nahelegen, dass es ein “weiter so” nicht geben wird. Dies gilt allen voran für Büroimmobilien. Das Büro wird sicherlich der zentrale Arbeits- und Kommunikationsort bleiben, aber nicht für jedes Unternehmen und für jedes Team funktioniert jeder Standort, schon gar nicht in den selben Flächendimensionen wie vor der Pandemie. Das Thema Homeoffice scheint jetzt in einer zweiten Welle mit Verzögerung auf den Märkten anzukommen und diese Entwicklung lassen Investoren sehr bewusst in ihre Ankaufskalkulationen einfließen, genauso wie die ESG-Tauglichkeit jeder Immobilie. Positiver gestaltet sich demgegenüber aktuell die Situation in den anderen Assetklassen, allen voran Retail, Logistik und Hotel. Nach turbulenten Jahren scheint der Kurs Richtung Zukunft klar und die Marktteilnehmer können besser als zuvor die weitere Entwicklung einschätzen, inklusive zu erwartender Mietpreissteigerungen.
“Der nächste große Faktor, der jede Investmententscheidung aktuell fundamental beeinflusst, ist die Situation auf den globalen Finanzmärkten und insbesondere die weitere Zinspolitik der Zentralbanken. Zum einen ist durch die notwendigen Banken-Rettungen in den USA sowie der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS die Unsicherheit auf den Finanzmärkten deutlich gestiegen. Zum anderen sinken die Inflationsraten europaweit nicht in dem zuvor erhofften Tempo und dürften bis ins nächste Jahr vergleichsweise hoch bleiben. Entscheidend wird sein, wie die Zentralbanken angesichts dieser Gemengelage agieren und mit welchem Tempo sie ihren eingeschlagenen Kurs der Leitzinserhebung zur Inflationsbekämpfung weiterverfolgen werden. Direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen sind unausweichlich und die Preisfindungsphase auf den deutschen Investmentmärkten ist ein gutes Stück davon entfernt, abgeschlossen zu sein. Das sehr niedrige Investmentvolumen unterstreicht dies in eindrucksvoller Weise”, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Einzelhandel stärkste Assetklasse, Büro und Logistik auf den Plätzen
Erstmals seit 2011 hat sich die Assetklasse Einzelhandel mit einem Marktanteil von knapp 30 % wieder an die Spitze des Feldes geschoben. Rund 1,5 Mrd. EUR wurden im ersten Quartal in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert, wobei im Vorjahresvergleich ein Rückgang von knapp 26 % verzeichnet werden muss und gegenüber dem Langzeitdurchschnitt ein Minus von knapp 41 %. Für das im Assetklassenvergleich immer noch gute Abschneiden des Einzelhandels zeichnen verschiedene Faktoren verantwortlich. Zum einen haben sich seit Ausbruch der Pandemie die neuen Konsummuster stetig verfestigt. Die Marktteilnehmer können mittlerweile sehr gut einschätzen, wohin die Reise beim Einzelhandel geht. Zum anderen ist hier die Preisfindungsphase deutlich weiter fortgeschritten als zum Beispiel in den Assetklassen Büro und Logistik, denn das Renditeausgangsniveau beim Einzelhandel war von Beginn an ungleich höher. Zum aktuellen Ergebnis haben unter anderem die Unternehmensbeteiligungen der Deutsche EuroShop, verschiedene kleinere Portfoliotransaktionen im Segment der Supermärkte und Discounter sowie der Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe durch die Signa beigetragen.
Mit einem Investmentvolumen von nur knapp 1,3 Mrd. EUR und dem damit schwächsten Ergebnis seit 2011 ordnet sich die Assetklasse Büro mit einem Marktanteil von knapp 25 % auf dem zweiten Platz ein. Der Vorjahresrekord von rund 9,8 Mrd. EUR wurde um gut 87 % verfehlt und das Resultat notiert fast 74 % unter dem Langzeitdurchschnitt. Ins Gewicht fällt hier das komplette Fehlen von Portfoliotransaktionen und sogenannter Trophy Assets insbesondere in den Top-Büromärkten. Weiterhin wurden insgesamt nicht einmal eine Handvoll Deals mit einem Kaufpreis jenseits der 100 Mio. EUR bundesweit getätigt. Insgesamt ist die Transaktionstätigkeit im großvolumigen Segment auch im Langzeitvergleich aktuell extrem schwach. Auffällig ist die vergleichsweise hohe Marktaktivität in der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. EUR. Hier ist der Umsatz im Vorjahresvergleich um gut 27 % auf 388 Mio. EUR gestiegen, der 10-Jahresdurchschnitt wird dennoch um ein Drittel verfehlt. Diese Zahlen unterstreichen eindrucksvoll, dass die Preisfindungsphase in der Assetklasse Büro noch lange nicht abgeschlossen ist. Die zukünftige Entwicklung der Finanzierungskonditionen wie auch der Büroflächennachfrage generell lässt insbesondere Core-Investoren mit deutlich erhöhter Zurückhaltung im Markt agieren.
Im Logistiksegment wurden bis dato 951 Mio. EUR bundesweit platziert, womit sich der Marktanteil dieser Assetklasse auf knapp 19 % beläuft. Das Vorjahresergebnis wurde um 80 % verfehlt und auch der 10-Jahresdurchschnitt von 1,8 Mrd. EUR blieb unerreicht. Healthcare-Investments steuerten 7,1 % (362 Mio. EUR) zum Quartalsergebnis bei, Investitionen in der Assetklasse Hotel beliefen sich auf 272 Mio. EUR (5,3 % Marktanteil).
Kaum Bewegung im Portfoliosegment
Die geringe Transaktionsdynamik ist sowohl bei den Einzeltransaktionen wie auch im Portfoliosegment zu beobachten. Während sich das Investmentvolumen der sog. Single Deals im ersten Quartal auf 4,5 Mrd. EUR belief und damit gut 43 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt notierte, wurde der Langzeitschnitt bei den Paketverkäufen um 84 % verfehlt. Mit nur 611 Mio. EUR Investmentvolumen ist es nach 2009 das mit Abstand niedrigste Ergebnis der Historie. Die Erhöhung der Beteiligung der Deutsche EuroShop an diversen Shoppingcentern ist mit rund 260 Mio. EUR in dieses Ergebnis eingeflossen. Der Marktanteil ausländischer Investoren verharrt mit 40 % auf gutem Durchschnittsniveau.
Auch A-Standorte mit deutlichen Einbußen beim Investmentvolumen
“Die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind schwach ins neue Jahr gestartet. Mit insgesamt knapp 2,7 Mrd. EUR wurde nicht nur das Spitzenergebnis aus dem Vorjahr um 76 % verfehlt, sondern auch der Langzeitdurchschnitt von rund 6 Mrd. EUR blieb in weiter Ferne. Weiterhin leiden insbesondere die deutschen Top-Standorte darunter, dass sich Investoren und Verkäufer über weite Strecken noch nicht auf ein für beide Seiten funktionierendes Kaufpreisniveau einigen können. In den A-Standorten fällt das Fehlen von Core-Transaktionen und insbesondere von Trophy Deals besonders ins Gewicht”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit weitem Abstand führt Berlin das Feld der Top-Standorte an. Die Bundeshauptstadt ist der einzige Markt, in dem die 1 Mrd. EUR-Marke bereits zum Ende März übersprungen wurde. Das gewerbliche Investmentvolumen beläuft sich in Berlin auf knapp 1,3 Mrd. EUR, allerdings notiert das Ergebnis 22 % unter dem Langzeitdurchschnitt. München reiht sich auf dem zweiten Platz mit rund 540 Mio. EUR ein, wobei der 10-Jahresdurchschnitt um gut die Hälfte unterschritten wurde. Düsseldorf kann sich mit 325 Mio. EUR den dritten Rang sichern, doch bleibt auch hier das Marktgeschehen weit unterdurchschnittlich (-46 %). Auf den weiteren Rängen folgen Stuttgart mit 205 Mio. EUR (-47 %), Hamburg mit 161 Mio. EUR (-82 %) und Frankfurt mit 96 Mio. EUR (-91 %). Das Schlusslicht bildet aktuell Köln mit nur 50 Mio. EUR Investmentumsatz und damit einem Resultat, das den Durchschnitt um fast 84 % verfehlt.
Spitzenrenditen steigen weiter
Der Anstieg der Spitzenrenditen hat sich im ersten Quartal 2023 in der Breite fortgesetzt. Im Bürosegment sind die Netto-Spitzenrenditen im Durchschnitt um rund 30 Basispunkte gestiegen, wobei das Tempo des Anstiegs in den Top-Märkten sehr unterschiedlich ausfiel. München bleibt Deutschlands teuerster Standort mit 3,35 %. Die Spitzenrendite ist in der bayerischen Landeshauptstadt nur um 15 Basispunkte gestiegen. Stärker fiel das Plus in Berlin (3,40 %) und Stuttgart (3,60 %) mit 20 Basispunkten aus. In Hamburg und Köln ist die Netto-Anfangsrendite in der Spitze um 25 Basispunkte auf aktuell 3,55 % gestiegen. Eine Ausweitung um 45 bzw. 50 Basispunkte muss für Düsseldorf bzw. Frankfurt vermeldet werden, deren Spitzenrendite im Bürosegment jetzt bei 3,85 % notiert. Bei Logistikobjekten sind die Spitzenrenditen bundesweit um 10 Basispunkte auf 3,95 % gestiegen. Bei den Fachmärkten und Fachmarktzentren wurde ein Plus von 20 Basispunkten auf aktuell 4,40 % bzw. 5,00 % registriert, und auch im Segment der Discounter/Supermärkte ging es um 20 Basispunkte auf 4,50 % nach oben. Demgegenüber ist die Spitzenrendite bei Shoppingcentern nur um 10 Basispunkte auf jetzt 5,00 % gestiegen.
Perspektiven
“Im ersten Quartal mussten wir die niedrigste Investitionsdynamik der vergangenen 13 Jahre registrieren, was die logische Konsequenz auf die großen Unsicherheiten ist, mit denen Immobilieninvestitionen aktuell behaftet sind. Die Finanzmärkte erscheinen im momentanen Licht relativ fragil, die Inflation ist hartnäckiger als noch vor wenigen Monaten prognostiziert und der Korridor für die weitere Leitzinsentwicklung ist gegenüber dem Jahresende 2022 kaum enger geworden. Hinzu kommt, dass die Nutzermärkte über weite Strecken Schwäche zeigen und die EU-Taxonomie zur ESG-Regulierung für viele Investoren weiterhin mehr Fragezeichen als Sicherheit mit sich bringt. Aktuell deutet wenig auf kurzfristige Entspannung auf den Investmentmärkten hin, denn zu komplex und weitreichend sind die Themen”, erläutert Marcus Zorn.
Jüngst mehren sich jedoch die Zeichen für eine höhere Marktdynamik im weiteren Jahresverlauf. Die Zahl der Pitch-Anfragen ist deutlich gestiegen, was den Schluss nahelegt, dass noch einmal Tempo in den Preisfindungsprozess kommt. Wie viele der jetzt “soft” angestoßenen Verkaufsprozesse schlussendlich erfolgreich in diesem Jahr zum Abschluss gebracht werden, ist im Moment nicht seriös zu beantworten, denn Marktsondierung bleibt ein großes Thema. Allerdings dürfte in die Ankaufsentscheidungen der Investoren genau das einfließen, was den deutschen Markt auszeichnet und die Marktteilnehmer verhalten optimistisch stimmen sollte: überzeugende Fundamentaldaten. Dazu zählen die politische und wirtschaftliche Stabilität, die trotz aller Probleme Kurs haltende größte Volkswirtschaft der EU, Nutzermärkte, die im internationalen Vergleich sehr niedrige Leerstandsquoten bei vergleichsweise robuster Flächennachfrage aufweisen und eine sich laut ifo-Geschäftsklimaindex generell verbessernde Stimmung in der deutschen Wirtschaft. Der deutsche Immobilienmarkt bietet langfristig attraktive Chancen, was zum einen die steigende Anzahl an Investoren unterstreicht, die nach vielen Jahren jetzt zurück auf den deutschen Markt strebt, und zum anderen der hohe Marktanteil von rund 13 %, den Entwicklungsgrundstücke aktuell am Einzeltransaktionsvolumen haben – darunter das Entwicklungsgrundstück von Apple in München.
“Wir halten es für wahrscheinlich, dass auf viele der drängendsten Investorenfragen, insbesondere zum weiteren Zinskorridor der EZB, zur Jahreshälfte erste und auch verlässliche Antworten vorliegen, so dass der aktuell weiter andauernde Preisfindungsprozess, der vorerst mit weiteren moderaten Renditeanstiegen gekoppelt sein wird, dann dem Ende zusteuern dürfte. In Konsequenz erwarten wir eine Belebung des Investitionsgeschehens in der Breite, wobei das Ergebnis zum Jahresende deutlich unterdurchschnittlich ausfallen dürfte”, fasst Zorn zusammen.
Pressekontakt:
Chantal Schaum
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