Limburg (ots) –
Dass die Preise am Immobilienmarkt seit Jahren steigen, ist bekannt. Ursache hierfür ist eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Es herrscht ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Bauland, gerade in Ballungsgebieten und Metropolen. Die bisherige Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank trug ebenfalls zum Anstieg der Immobilienpreise bei.
Die aktuelle Vielzahl an Krisen, sei es das Corona Virus, die stark überproportional steigende Inflation oder die Energiekrise, schürt Existenzängste in der Bevölkerung. Der Wunsch, finanzielle Mittel durch den Erwerb von Immobilien zu sichern, könnte dem Ziel der Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank zuwiderlaufen und zu einer anhaltend hohen Nachfrage am Immobilienmarkt führen. Für Kaufinteressenten wie Verkaufende von Immobilien ist die Ermittlung und Höhe des Verkaufswertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Weshalb dem so ist und wie der Verkaufswert einer Immobilie ermittelt wird, erklärt die AMADEUS Group, die die führende Gesellschaft in der Wohnungsbaubranche im Rhein-Main-Gebiet ist.
Verkehrswert vs. Verkaufswert und Kaufpreis
Wenn es um den Verkauf von Immobilien geht, sind drei Begriffe von besonderer Bedeutung, die häufig synonym miteinander verwendet werden, jedoch nicht dieselbe Bedeutung haben.
Der Verkehrswert wird in § 194 des Baugesetzbuches wie folgt definiert: “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Der Wert bezieht sich auf ein konkretes Grundstück oder eine Immobilie und wird durch einen Gutachter neutral ermittelt. Er ist stichtagsbezogen und geht von einer freien Marktwirtschaft aus. Beeinflusst wird er durch Angebot und Nachfrage, Lage, Baujahr und Größe der Immobilie, Zustand, Ausstattungsmerkmale und Qualität. Zudem ist der Wert die Grundlage, aufgrund derer die Bank eine maximale Darlehenshöhe zur Baufinanzierung festlegt.
Der Verkaufswert hingegen ist der Wert, der tatsächlich am Markt erzielt werden kann. Er ist abhängig von der Zahlungsbereitschaft der Kaufinteressierten sowie der aktuellen Nachfrage und kann bedeutend unter, aber auch weit über dem Verkehrswert einer Immobilie liegen.
Der tatsächliche Kaufpreis einer Immobilie setzt sich aus dem Verkaufspreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Zu diesen zählen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, der Grundbucheintrag sowie eventuelle Maklerprovisionen. Sie können bis zu 15 % vom originalen Kaufpreis zusätzlich ausmachen.
Ermittlung und Maximierung des Verkaufswertes
Um den Verkaufswert einer Immobilie zu ermitteln, empfiehlt die AMADEUS Group, diese durch einen Experten begutachten und den Verkehrswert ermitteln zu lassen. Einflussfaktoren für diesen sind Lage, Standort, Größe, Ausstattungsmerkmale, Alter, Zustand und Anzahl der Zimmer einer Immobilie. Ein erster Eindruck über regionale Immobilienpreise kann durch die Konsultation großer Immobilienportale oder Zwangsversteigerungen gewonnen werden.
Nachdem der Verkehrswert der Immobilie ermittelt wurde, ist das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers sinnvoll. Denn dieser ist aufgrund seiner Erfahrungen und der Datenbank seines Arbeitgebers eine wichtige Auskunftsquelle und kann einen verlässlichen, realistischen Verkaufspreis vorschlagen. Der letztendliche Preis hängt jedoch von der aktuellen Nachfrage und dem Verhandlungsgeschick ab.
Um den Wert einer Immobilie zusätzlich zu steigern und diese attraktiver zu machen, sollten vor Verkauf Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Für den Verkauf sollte sich ausreichend Zeit genommen und die Hypothekenzinsen im Auge behalten werden. Mit ihrer langjährigen Erfahrung im Immobiliengeschäft hat die AMADEUS Group die Beobachtung gemacht, dass Immobilien sich im Frühjahr und Sommer sowie bei niedrigen Hypothekenzinsen besser verkaufen. Verkaufsfördernd wirkt sich auch die sorgfältige Ausarbeitung eines Exposés mit allen wichtigen Informationen und Dokumenten aus.
Bedeutung des Verkaufswertes
Wenn es zu der Finanzierung einer Immobilie kommt, ist lediglich der Verkehrswert für die Bank von Interesse. Liegen Verkehrswert und Verkaufswert einer Immobilie nahe beieinander, wurde ein fairer Preis erzielt. Ist der Verkaufswert jedoch bedeutend höher als der Verkehrswert, hat dies finanzielle Folgen. 2021 lagen laut Bundesbank-Analyse die Immobilienpreise in Städten zwischen 15 % und 40 % über dem ermittelten Wert. Zu diesen Kosten kommen Sanierungs- und Kaufnebenkosten, sodass der eigentliche Kaufpreis weitaus höher ist. Da jedoch der Beleihungswert der Banken nur 20 % bis maximal 10 % unter dem Verkehrswert liegt, muss die Differenz zum Kaufpreis mit Eigenkapital überbrückt werden.
Die AMADEUS Group empfiehlt daher, die Kaufnebenkosten sowie eventuell anfallende Sanierungskosten stets bei der Entscheidung über den Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen.
Über die AMADEUS Group
Die AMADEUS Group ist die führende Gesellschaft in der Wohnungsbaubranche im Rhein-Main-Gebiet und gilt seit 1991 als Vorreiter im Bau moderner Wohnungsanlagen.
Pressekontakt:
AMADEUS Marketing GmbH
Robert-Bosch-Straße 16
65549 Limburg
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